Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria: El rol de los administradores de edificios

Por Macarena Díaz de Valdés, académica de Derecho UNAB.

Por diversos factores, la vida en condominios o edificios se ha hecho cada vez más frecuente. En este contexto, han aparecido reclamos de diversas comunidades de copropietarios en contra del administrador o administradora del edificio por problemas de gestión financiera, transparencia en el manejo de dineros o por la poca mantención y cuidado de los espacios comunes. Con todo, se observa que la persona natural o jurídica a cargo de la administración del edificio se ha ido transformando en la práctica en un verdadero proveedor de servicios.

Lo anterior puede advertirse en la administración centralizada y profesionalizada que se ofrece en los edificios multifamily o en la numerosa cantidad de edificios que gestiona un mismo administrador.

La Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria también ha puesto su atención en la administración de los edificios obligando a quienes desempeñan este cargo a inscribirse en un Registro Nacional de Administradores de Condominios, herramienta creada con el objeto de profesionalizar y transparentar la gestión de los edificios y condominios, y asegurar la capacitación de sus administradores.

En este escenario, si bien existen mecanismos para remover al administrador que ha perdido la confianza de la comunidad de copropietarios, más allá de ellos, cabe preguntarse si, en atención a su carácter profesional, es posible hablar de un proveedor en los términos de la Ley N°19.496 que establece normas para la protección de los consumidores (LPDC).

Si se observa el artículo 1 N°2 de esta ley, el administrador de un edificio o condominio -al menos de uso residencial- parece calzar con la definición, pues se trata de una persona natural o jurídica que habitualmente desarrolla actividades consistentes en la prestación de servicios de administración por las que cobra precio o tarifa. Sin embargo, la pregunta no es tan fácil de responder, pues para que exista una relación de consumo, como se sabe, se requiere de un proveedor, pero también de un consumidor. Así, dado que es la comunidad de copropietarios la que contrata al administrador a través de sus órganos de administración del edificio (o confirma al designado por el propietario primer vendedor del edificio) corresponde preguntarse
ahora si la comunidad de copropietarios de un edificio residencial sujeto al régimen de copropiedad inmobiliaria puede ser calificada como consumidora de conformidad con el artículo 1 N°1 de la ley de consumo.

La dificultad está en la naturaleza jurídica de la copropiedad inmobiliaria toda vez que la ley define a los consumidores o usuarios como personas naturales o jurídicas y en Chile la doctrina y la jurisprudencia en general, rechaza que aquella tenga personalidad jurídica. Esta última a propósito de demandas de indemnización de perjuicios por fallas o defectos en la construcción.

Quienes defienden que la copropiedad inmobiliaria es una persona jurídica se fundan en el artículo 545 del Código Civil. Sostienen que el artículo 2304 del Código Civil no explica satisfactoriamente la naturaleza de la copropiedad inmobiliaria ya que solo refleja el derecho que se tiene sobre los bienes comunes. Asimismo, señalan que la acción de cada comunero para pedir la división de la cosa común se opone a la realidad de la copropiedad inmobiliaria que, como se sabe, constituye un tipo de copropiedad forzosa donde dicho derecho es sumamente restringido.

Afirman que las comunidades de edificios o condominios sujetos al régimen de copropiedad inmobiliaria tienen personalidad jurídica propia ya que adquieren derechos y contraen obligaciones válidamente. Tienen un nombre, domicilio, capacidad, patrimonio independiente de cada copropietario y se manifiesta en la vida jurídica a través de sus órganos de administración.

Por intermedio de estos, celebra contratos de trabajo con el personal del condominio, contrata el seguro contra incendios, contrata servicios para la mantención del edificio o para la ejecución de determinadas obras; entre otras cosas.

Si efectivamente se considera que la copropiedad inmobiliaria tiene personalidad jurídica, no habría problema porque aquella calzará con el concepto de consumidor que entrega el artículo 1 N°1 de la ley de consumo cuando adquiera bienes o
servicios como destinataria final. El problema, en cambio, permanece si asumimos que la copropiedad inmobiliaria no constituye una persona jurídica. En España, por ejemplo, la modificación de la Ley de Defensa de los Derechos de Consumidores y
Usuarios publicada el 28 de marzo de 2014, particularmente de su artículo 3, vino a incluir en la definición de consumidores y usuarios a los entes sin personalidad jurídica, siempre y cuando tales entes actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad empresarial. Sin embargo, esta modificación no significó en la práctica un verdadero cambio ya que, en realidad, vino a confirmar lo reconocido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

En Chile, la clave para considerar como un consumidor a la comunidad de copropietarios de un edificio de uso residencial sujeto al régimen de copropiedad inmobiliaria tal vez podría encontrarse, en primer lugar, en la expresión “destinatario final del bien o servicio” pues, justamente, la comunidad de copropietarios del edificio a través de sus órganos de administración adquiere bienes y contrata servicios en beneficio de la comunidad toda, en segundo lugar, en la extensión que se ha hecho en ciertos casos del concepto “consumidor” con el objeto de ampliar la tutela que entrega la normativa de consumo y que, en efecto, ha llegado a entregarse incluso a pequeñas empresas cuando desarrollan actividades vinculadas incluso con su giro principal (artículo 9 N°6 de la Ley N°20.416) y en la finalidad protectora que tiene la LPDC.

Con todo, es un tema que aún no ha sido abordado y que dado el crecimiento significativo de las edificaciones en altura y de la vida en comunidad más temprano que tarde tocará hacer frente.